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La SCI, un outil de gestion de votre patrimoine

le 30 sept. 2015 à 08h55

La société civile immobilière, ou SCI, n'est pas une solution miracle. Mais bien comprise et bien utilisée, elle constitue un outil efficace de gestion de son patrimoine immobilier. Comment et pourquoi recourir à la SCI ? Tour d'horizon.
Lorsque l'on envisage d'acheter un bien immobilier, se pose immanquablement la question de savoir qui va acheter, ou plus exactement sous quelle forme ou structure faire cette acquisition.
Juridiquement, la SCI peut présenter des avantages. Elle peut également avoir un intérêt fiscal, que ce soit en matière de plus-value, de succession ou bien même d'imposition des loyers. La SCI peut donc se révéler une structure juridique adaptée dans plusieurs cas de figure.

Une SCI pour éviter l'indivision
La SCI n'est en général pas préconisée pour l'acquisition de la résidence principale. Si vous êtes mariés, il vaut mieux privilégier l'achat en direct avec son conjoint et se prémunir par le choix d'un régime matrimonial adapté et par une donation au dernier vivant. Le conseil est le même pour des partenaires pacsés.
En revanche, si vous n'êtes ni mariés, ni pacsés, mais concubins, la SCI vous permet d'acheter à deux en évitant les pièges de l'indivision. Plus précisément, elle constitue une structure juridique plus souple en cas de séparation et plus sécurisante en cas de décès de l'un des concubins.
Ainsi, si vous décidez de mettre en place une SCI, cette dernière achète le logement et en devient propriétaire. Le plus souvent, la SCI emprunte afin de réunir les fonds nécessaires à l'opération. Ce sont les statuts de la SCI qui règlementent le fonctionnement de la société et l'intérêt de cette formule réside essentiellement dans sa souplesse d'utilisation. Les statuts peuvent ainsi prévoir différentes modalités favorables aux concubins, visant à faciliter leur retrait en cas de séparation, et surtout à préserver les droits du compagnon survivant en cas de décès (clause d'agrément, achat croisé ou clause de tontine).

Le + : En pratique, le recours à un professionnel (notaire ou avocat fiscaliste) est quasiment indispensable pour rédiger les statuts de la SCI. Les frais occasionnés sont de l'ordre de 1.500 €.
Cet intérêt de la SCI pour les concubins se retrouve si vous souhaitez acheter à plusieurs, entre frères et soeurs ou entre amis.

Une SCI pour financer plus facilement
Le financement d'un achat immobilier en SCI est en principe facilité par la SCI. Acheter à plusieurs en SCI est plus aisé précisément parce que l'on n'est pas seul à financer le bien. Chaque associé met un peu d'apport personnel et se voit remettre des parts sociales en contrepartie.
En sus de l'apport des associés, le financement du bien se fait par la souscription d'un prêt bancaire au nom de la SCI. Les banques ne sont pas du tout réticentes à ce genre de montage, bien au contraire. L'octroi du prêt est même plus facile d'une part parce que c'est la SCI qui emprunte, donc une seule personne, et non plusieurs indivisaires, et d'autre part parce que la banque prend en compte la surface financière de chacun des associés.
Enfin, elle prend en garantie, très classiquement, une hypothèque ou un privilège sur le bien.

Le + : On ne parle pas ici de l'acquisition de la résidence principale. Vous n'avez en effet pas droit aux aides de l'Etat réservées à la résidence principale si vous achetez par une SCI. On pense en particulier au prêt à taux zéro Plus, réservé à la résidence principale.

Une SCI pour mieux gérer son investissement locatif
La SCI est constituée entre plusieurs personnes, deux au minimum, et gérée par un gérant, dont les pouvoirs sont fixés par les statuts. Plus généralement, ce sont les statuts qui déterminent les règles d'organisation et de fonctionnement de la SCI. Les choses sont donc clairement établies.
Le recours à la SCI est donc conseillé pour faire de l'investissement locatif. Vous achetez à plusieurs (entre conjoints, concubins, enfants, frères et soeurs) des biens que vous donnez en location. La SCI de gestion est souvent d'ailleurs une SCI familiale mais elle peut également s'envisager entre personnes non membres de la famille, des amis par exemple. La gestion est assurée par le gérant, choisi en principe parmi les associés.
Le recours à la SCI assure donc une certaine continuité dans la gestion des locations. Si les associés changent, cèdent leurs parts, cela n'a pas d'incidence car le propriétaire des biens donnés en location reste la SCI, représentée par son gérant. Plus particulièrement, si les parents associés cèdent leurs parts à leurs enfants et se dessaisissent petit à petit de leur patrimoine, ils peuvent conserver la gérance de la SCI et donc continuer à gérer leur patrimoine.

Une SCI pour dégager des liquidités
La SCI présente encore un autre avantage, à la fois juridique et financier. Vous pouvez constituer une SCI et lui transférer la propriété d'un bien dont vous êtes vous-même propriétaire. Soit vous en faites simplement apport, en contrepartie de parts sociales. Soit vous vendez votre bien à la SCI qui emprunte pour financer cet achat.
Cette opération peut être avantageuse à double titre. Tout d'abord, la SCI s'avère dans ce cas une solution de refinancement et offre ainsi la possibilité de dégager des liquidités.
L'autre intérêt est d'ordre fiscal. Si la SCI souscrit un prêt pour acheter le bien, les intérêts d'emprunt seront déductibles des loyers et permettront de défiscaliser le revenu de la location.

Une SCI pour transmettre son patrimoine
La création d'une SCI peut se révéler également avantageuse si vous envisagez de transmettre un patrimoine immobilier relativement important à vos enfants. En clair, cette formule peut vous aider à organiser votre succession et surtout à en diminuer le coût fiscal.
Vous pouvez aujourd'hui transmettre tous les dix ans et en franchise de droits, 159.325 € par enfant et par parent. Ainsi si vous avez deux enfants, votre conjoint et vous pouvez leur donner 637.300 € tous les dix ans, sans payer d'impôt.
Les sommes données sont représentées par des parts de SCI, ce qui ne manque pas d'intérêt, et ce pour plusieurs raisons.
• 1/ La valeur des parts est généralement inférieure à la valeur de l'immeuble car elles sont plus difficiles à vendre que l'immeuble lui-même.
• 2/ Les droits sont calculés sur la base de l'actif net de la SCI, c'est-à-dire sur la valeur de l'immeuble moins les dettes (emprunts, avances en compte courant des associés). Cela a pour conséquence de diminuer de façon significative l'assiette des droits de donation.
• 3/ La donation de parts sociales ne donne lieu à aucuns frais : il ne s'agit pas d'un bien immobilier, le recours à un notaire n'est donc pas obligatoire.
• 4/ Il est plus facile d'effectuer des donations d'un montant équivalent à chacun de ses enfants puisque vous pouvez donner le nombre de parts sociales correspondant. Lorsque vous donnez un bien immobilier, vous ne pouvez pas le découper pour ne donner que 159.325 € !
• 5/ Enfin, dernier atout : tout en transmettant les parts de la SCI à vos enfants, vous pouvez rester gérant et donc maître de la situation. Vous ne vous dessaisissez pas de la gestion de votre patrimoine.

Les « inconvénients » d'une SCI
Tout d'abord, il faut établir des statuts, et effectuer une inscription au registre du commerce. Pas très compliquées, ces deux obligations sont inhérentes à toute création de société. D'autant moins une servitude si l'on dispose d'une bonne documentation permettant d'effectuer ces formalités facilement. En moins d'une 1/2 journée, la société peut être créée sans aucune connaissance préalable.
Chaque année, il faudra réunir les associés (rassurez-vous, cette réunion peut se dérouler dans votre salon, surtout si vous êtes peu, au bistrot du coin, ou en tout autre lieu). Après cette réunion, un compte rendu (appelé "procès-verbal d'assemblée") sera établi et écrit dans le livre des assemblées (un simple cahier peut suffire) sur lequel il sera porté les décisions qui auront été prises(il existe sur internet des modèles qu’il suffit d’adapter à votre cas). Ces procès verbaux sont juste conservés par le gérant, et envoyés nulle part !
Ensuite, tout dépend si la SCI est imposée sur le revenu (IR) comme dans la majorité des cas ou sur les sociétés (IR). Dans le premier cas, si elle est imposée sur les revenus (IR), la société ne paie pas d'impôts (chaque associé en paie s'il reçoit des bénéfices. Il ne paie pas s'il ne perçoit aucun dividende), la comptabilité est simplifiée (pas besoin de connaissances en la manière), il n'y a pas à établir de bilan ni de comptes à présenter annuellement auprès du tribunal de commerce.
En revanche, si la SCI est imposée sur les sociétés (IS), elle doit tenir une comptabilité rigoureuse et envoyer chaque année, une copie de son bilan au greffe du tribunal de commerce.
Tous les associés sont responsables des résultats de la société civile immobilière à hauteur de leurs parts sociales. Exemple, un associé dispose de 5 % des parts. En fin d'année, un déficit de 1 000 euros est constaté. Il devra mettre la main à la poche pour une somme de 50 euros.

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