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Faut-il renégocier ses taux de crédits immobiliers ?

le 20 avr. 2015 à 17h47

Le très bas niveau des taux d'intérêt des crédits immobiliers constitue une aubaine pour les nouveaux emprunteurs immobiliers. Mais aussi une source d'agacement pour ceux qui les ont précédés dans la voie de l'endettement. Quoi de plus rageant que de rembourser un emprunt souscrit à 5% quand on voit s'afficher des taux à 3%... La solution passe naturellement par la renégociation du prêt. Mais ce choix n'est pas toujours intéressant sur le plan financier.

Intérêts
Rappelons tout d'abord que la mensualité de remboursement d'un prêt classique est composée d'une part des intérêts et d'autre part d'une portion du capital. La part respective des intérêts et du capital varie dans le temps : au début, on rembourse surtout des intérêts et à la fin presque uniquement du capital.
Pour un emprunt de 100 000 euros sur quinze ans à 6,5%, on rembourse chaque mois 871 euros (hors assurances et frais annexes). En janvier de l'année 5, les parts respectives des intérêts et du capital s'élèvent par exemple à 415 et 455. En janvier de l'année 12, elles s'élèvent à 153 et 717.
Conséquence évidente : plus on avance dans le temps, moins le remboursement anticipé est avantageux sur le plan financier. On pourra facilement le constater en dressant un échéancier précis des remboursements, qui fait apparaître la part respective des intérêts et du capital.

Frais et pénalités
La renégociation entraîne en outre une série de frais et débours qui risquent fort d'annuler l'intérêt financier de l'opération.
La solution la moins onéreuse consiste naturellement à persuader son banquier de substituer à l'ancien prêt un prêt moins coûteux. Mais rien ne l'oblige à accepter cette demande et la plupart des établissements financiers sont réticents devant ce genre de renégociation. Il faut donc se montrer persuasifs et faire valoir son profil de « bon client »... et les bénéfices que la banque peut en attendre. On peut aussi menacer d'aller voir la concurrence. Dans cette hypothèse (renégociation au sein de la même banque), les frais peuvent être limités.
En cas de refus, vous serez amené à négocier un second prêt avec un nouveau banquier. Ce qui entraînera des frais de dossier, des frais de prise et de mainlevée d'hypothèques, etc. d'un montant non négligeable.
Et il vous faudra également régler à votre ancien banquier la pénalité pour remboursement anticipé plafonnée à six mois d'intérêts sur le capital restant dû, dans la limite de 3% de ce même capital. Mais il est vrai qu'un nombre croissant de contrats excluent maintenant toute pénalité de ce type.
La loi sur l'épargne et la sécurité financière du 25 juin 1999 a supprimé la pénalité quand le remboursement est consécutif à certains événements affectant l'emprunteur ou son conjoint à savoir : le changement du lieu d'activité professionnelle, le décès ou la cessation forcée de l'activité professionnelle. Cette disposition concerne les contrats conclus à partir du 30 juin 1999.

Assurances
Qui dit nouveau prêt dit nouvelles assurances. Et il est fort probable que l'assurance-décès que vous devrez souscrire sera plus coûteuse qu'il y a cinq ou dix ans. De même, rien ne dit que la couverture contre le chômage sera aussi étendue. Ce sont des éléments à prendre en compte avant de se lancer dans une renégociation.

Critères de décision
La renégociation du prêt n'est valable financièrement que si deux conditions sont réunies.
1. Le différentiel de taux entre l'ancien emprunt et le nouveau doit être significatif. Au moins un point...
2. La renégociation ne doit pas intervenir trop tard dans l'échéancier de remboursement.
Les simulations étant assez complexes, mieux vaut demander aux établissements contactés de fournir un échéancier précis accompagné d'un tableau d'amortissement précis.
D'une façon générale, le recours à un intermédiaire pour négocier avec plusieurs banques n'est pas un mauvais choix.
Dernier conseil : si, après vos calculs, vous décidez d'adresser une demande de renégociation à votre banquier, ne négligez surtout pas la préparation de votre dossier (bulletins de salaire, relevés de compte, etc.). Celle-ci doit être effectuée avec la même minutie que lorsque vous avez contracté votre premier emprunt.


 


 


 

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