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Crédit immobilier : encore des baisses de taux en octobre 2016

le 03 oct. 2016 à 13h10
 
Les taux immobiliers n'en finissent plus de baisser ! Après cinq ans de recul ininterrompu, ils ont encore perdu 0,10% en septembre 2016. Et ça va continuer en octobre : les banques profitent d'un argent très bon marché pour s'arracher de nouveaux clients à grand renfort de rabais sur les tarifs de leurs prêts au logement.
 
Cinq ans de plongeon !
En novembre 2011, le taux immobilier moyen culmine à près de 4% selon l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement. Fin septembre 2016, il tombe à 1,41 % (chiffres données hors assurance). Sur vingt ans, la moyenne est passée de 3,55% en janvier 2013 à 1,75% en aout 2016 et 1,60% en septembre d’après le courtier Empruntis.com. Une dégringolade qui alimente le buzz. A tel point qu’elle suscite un phénomène inconnu jusqu’alors : l’attentisme quant aux taux d’intérêt. Il semblerait en effet que ne de nombreux particuliers attendent de nouvelles baisses pour se lancer dans un projet immobilier. Font-ils les bons calculs ?
Faut-il anticiper de nouveaux reculs ou craindre une hausse en octobre 2016 ?
 
 
 
Crédit immobilier : trois ans de baisse des taux d'intérêt
                                  Septembre 2014     Septembre 2015       Septembre 2016
 Prêt sur quinze ans           2,55%                     2,30%                     1,45%
 Prêt sur vingt ans             2,80%                      2,55%                     1,60%
 Prêt sur vingt-cinq ans     3,35%                      2,90%                     1,90%
(Taux moyen hors assurance. Source : Empruntis.com)
 
Tous unis pour des taux bas.
 Sur le front macro-économique, l’horizon est dégagé. En inondant le marché de capitaux quasi gratuits, la Banque centrale européenne (BCE) donne aux banques les moyens d’accorder des prêts à des taux particulièrement bas. Une politique accommodante qui va durer au moins jusqu’au printemps 2017 et sans doute toute l’année prochaine. De son côté, le taux de l’Obligation assimilable du Trésor à dix ans (OAT) passe de 0,21 à 0,13% entre le 1er et le 30 septembre 2016.  Les banques n’achètent pas des OAT pour fabriquer des prêts mais elles se servent de leurs taux comme repères pour établir leurs barèmes. Donc, si l’on se fie à ces indicateurs, les taux ne sont pas prêts de remonter.
 
Appel à la modération.
Certains indices laissent toutefois penser que les barèmes des banques pourraient se stabiliser dans les prochaines semaines, marquant ainsi la fin de la baisse. Des institutions comme le Haut Conseil de stabilité financière ou la Banque de France estiment que les marges des banques sur les crédits au logement ne sont pas assez élevées. Ce qui fragiliserait les prêteurs en cas de remontée future des indices financiers et/ou de changement de politique de la BCE. Un « risque de taux » pointé au printemps dernier par le Comité de Bâle, l’instance qui régule le système bancaire européen. Les prêteurs entendent-ils ces appels à la prudence ? Vont-ils miser sur la sécurité et remonter leurs barèmes ?
 
Banques cherchent clients.
 La clé, c’est la politique commerciale des banques. Leur stratégie actuelle :  séduire de nouveaux clients en accordant des crédits immobiliers à des taux ultra-bas.  Les premiers barèmes reçus par les courtiers en octobre 2016 confirment la tendance. Pourquoi cette frénésie ? « Les banques consolident leurs fonds propres avec les dépôts apportés par ces nouveaux clients. Elles pourront par la suite les équiper en assurances, services et autres placements pour reconstituer leurs marges.
 Les meilleurs taux pour les meilleurs dossiers
 10 ans  0,70%
 15 ans  0,90%
 20 ans  1,08%
 25 ans  1,25%
(Taux bruts hors assurances pour un excellent dossier au 03/10/2016. Source : Meilleurtaux.com)
 
Grande braderie sur le crédit.
La concurrence actuelle est d’autant plus féroce que les banques n’ont plus qu’un mois pour atteindre leurs ambitieux objectifs commerciaux de 2016. Résultat : les barèmes n’ont plus guère de sens. Alors que le taux immobilier moyen sur vingt ans hors assurances tourne actuellement autour de 1,60%, il est assez facile de décrocher un taux à 1,30 ou 1,40% pour un dossier standard. Et puis certains prêteurs, mal positionnés en août et en septembre, comptent bien revenir dans la course aux clients. Ils devraient réajuster leurs conditions pour rester compétitifs. De quoi pousser les moyennes d’octobre mais aussi de novembre 2016 à la baisse…
 
Obtenir le meilleur taux.
Si les banques cherchent des clients, elles traquent tout particulièrement les bons dossiers. Jeunes à bon potentiel professionnel, couples aisés voire familles qui présentent suffisamment de gage de sécurité peuvent obtenir des conditions hors du commun, comme le montrent ces exemples fournis par le courtier Meilleurtaux.com. En Corrèze, un couple gagnant 3.500 € net par mois a décroché un prêt sur 25 ans à 1,10% hors assurances. Un couple de Bretons qui n’avait pratiquement pas d’apport mais qui percevait 6.000 € par mois a obtenu un taux de 1% hors assurances pour son crédit sur 22 ans. Selon les courtiers, les meilleurs profils sur vingt ans peuvent emprunter à… 0,90% toujours hors assurances !
 
Taux immobiliers : la bonne stratégie
Faut-il attendre de nouvelles baisses de taux pour acheter ? La réponse est nuancée. D’abord parce que de nouveaux reculs seront forcément très modérés. Ensuite, le gain offert par cet argent meilleur marché pourrait être absorbé par la hausse des prix. Le mètre carré ancien augmente de 0,7% sur un an d’après le dernier indice Notaires-Insee, mais la progression est plus forte sur les marchés tendus (Paris, grandes métropoles régionales notamment). Enfin, il ne faut pas oublier qu’actuellement, les logements se vendent plus vite. Ceux qui attendent de nouvelles baisses pour grappiller quelques dizaines d’euros prennent le risque de rater de belles opportunités.
 
Le bon plan de la renégociation.
Les acheteurs de logements ne sont pas les seuls à profiter de la manne. Le moment est en effet idéal pour renégocier ou faire racheter son prêt immobilier. « Cette catégorie de clients représente 40% de nos demandes en septembre contre moins de 18% en janvier 2016 », relève-t-on chez Vousfinancer.com. Avec les récentes baisses de taux, de nouvelles opportunités apparaissent pour les crédits souscrits récemment, y compris en 2015. 
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