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Votre terrain à bâtir : Toute l'actualité sur les règles de constructibilité et les taxes foncières

le 24 févr. 2016 à 10h14

Vous disposez d’un terrain constructible pour bâtir une maison ou une résidence selon la taille de votre parcelle et vous souhaitez le conserver de manière à en obtenir un prix plus élevé d’ici quelques années en jouant sur le principe de l’offre et de la demande... Mais voilà, l’Etat a décidé de surtaxer les terrains constructibles de certaines zones  dites « tendues » de manière exponentielle et par ailleurs, les règles d'urbanisme peuvent changer et votre parcelle devenir inconstructible. Que faire ? Petit tour d’horizon sur le sujet…

SURTAXE SUR LES TERRAINS CONSTRUCTIBLE DANS CERTAINES ZONES

Dans les zones dites tendues, là où l’offre de logements est inférieure à la demande (voir carte), les propriétaires de terrains constructibles ont reçu en 2015 un véritable coup de massue fiscal.
Ceux qui possèdent un terrain constructible, mais non bâti, dans l’une des vingt-huit agglomérations dites tendues, dont Annecy, Thonon ou Genève-Annemasse - soit 618 communes au total - ont vu leur note littéralement exploser. Leur taxe foncière a d’abord été majorée de 25 % et ils ont en plus payé une taxe forfaitaire de 5 euros par m². Au final, certains ont vu leur impôt flamber de 150 % ou plus.
Par exemple, à  Boissy-Saint-léger, dans le Val de Marne, la taxe foncière d’une retraitée de 95 ans très attachée au jardin de 1000 m² que cultivait son défunt mari a été multipliée par 2,7 passant de 2600 à 6000 euros.
Ces mesures visent à obliger les propriétaires à céder leurs terrains et Le gouvernement a choisi la méthode forte, utilisant à la fois le bâton et la carotte. Car en 2015, ceux qui ont vendu leurs terrains ont bénéficié d’un abattement de 30 % sur les plus-values de cession de leur bien.
Pourtant  le gouvernement va proposer aux députés un amendement au projet pour limiter l’explosion des taxes foncières qui écrase désormais les propriétaires.  En 2016, les petits terrains (ceux mesurant moins de 200 m²) devraient être exonérés de taxe foncière, et les 200 premiers m² de chaque terrain bénéficieront d’un abattement. Au-delà de 200 m² de superficie, la majoration de 25 % sera maintenue, mais la surtaxe de 5 € par m² sera supprimée.
Enfin, en 2017, la majoration de 25 % sera supprimée, et le gouvernement prévoit de permettre aux collectivités locales de fixer elles-mêmes le montant de la surtaxe qui pourra s’étendre de 1 à 5 € par m², mais elles auront également la possibilité d’annuler la suppression de l’abattement concernant les 200 premiers m² de terrain. A défaut d’une décision de la part des collectivités locales, le montant de la surtaxe sera fixé à 3 € par m².
Ainsi réformée et assouplie, la mesure continuera à contribuer à la libération du foncier et à la construction de logements dans les zones où les tensions immobilières sont les plus fortes, tout en tenant compte des situations locales.

 

Les points clés à retenir
• En 2015, les terrains à bâtir situés en zones « tendues » se sont vus appliquer une majoration de 25 % ainsi qu’une surtaxe de 5 € par m².
• En 2016, les terrains à bâtir de moins de 200 m² seront exonérés de taxe foncière. Pour les terrains plus grands, les 200 premiers m² bénéficieront d’un abattement, et la majoration de 25 % sera maintenue au-delà de cette superficie, tandis que la taxe de 5 € par m² sera supprimée.
• En 2017, la majoration de 25 % sera supprimée, et les collectivités locales auront le choix de fixer le montant de la surtaxe qui devra se situer entre 1 et 5 € par m². A défaut d’un choix de leur part, le montant sera fixé à 3 € par m².


VOTRE TERRAIN EST DEVENU INCONSTRUCTIBLE, DE QUOI S’AGIT-IL ? 

Tout d’abord, commençons par nous pencher sur les critères qui rendent un terrain constructible. On estime qu’un terrain est constructible lorsqu’il remplit un certain nombre de conditions. Cela implique que le terrain doit être :
• physiquement apte à supporter une construction : notamment en prenant en compte la capacité du sol à soutenir le poids et les charges d’une construction.
• viabilisé : on entend par là que le terrain doit pouvoir être raccordé ou raccordable à une ou plusieurs voiries permettant l’accès du trafic automobile nécessaire pour établir la construction envisagée, et par la suite aux réseaux collectifs (eau, électricité, téléphone, gaz…)
• juridiquement autorisé à recevoir la construction envisagée : il existe un certificat d’urbanisme applicable à chaque terrain, qui détermine sa constructibilité ou sa non constructibilité. Ce document peut être modifié à tout moment et venir réduire ou supprimer la constructibilité du terrain.
Sachez que ces critères sont cumulatifs, et si l’un ou l’autre comporte une faille, le terrain devient alors non constructible. Concrètement, les raisons pour que le plan local d’urbanisme (PLU) ou le plan d'occupation des sols(POS) rende un terrain inconstructible sont diverses : sécurité, salubrité, lieu classé zone naturelle, protection du site, projet d’intérêt général etc.

 
 
 
 



 


 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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