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Comment defiscaliser Loi Pinel

LOI PINEL : INVESTISSEZ DANS UN PROGRAMME NEUF ET CONVERTISSEZ VOS IMPOTS EN PATRIMOINE IMMOBILIER

Tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2021, un logement neuf ou en Etat Futur d’Achèvement dédié à la location, peut bénéficier en 2018 du dispositif Pinel qui ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6 000 € par an pendant 9 à 12 ans.

Conditions d’obtention de la defiscalisation

Pour profiter de la défiscalisation en loi Pinel, VOUS DEVEZ :

  • Acheter un logement neuf ou en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
  • Vous engager à le louer comme résidence principale pendant une durée minimum de 6 ans (avec la possibilité de le louer à un ascendant ou descendant, s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal).
  • Respecter les plafonds de loyers et ressources des locataires.
  • Investir un maximum de 300 000 euros TTC/an (frais de notaires inclus).

Ce logement neuf doit par ailleurs :

  • Respecter des critères de performance énergétique (label BBC, RT2012)
  • Etre situé dans une zone éligible à la loi Pinel
  • Etre loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (Date d’Achèvement des Travaux).
  • Avoir un prix de vente plafond par m2 de surface habitable de 5 500 €/m²

Le + Ce nouveau dispositif Pinel est applicable de façon rétroactive aux actes conclus depuis le 1er septembre 2014. Depuis cette même date, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la date de la signature authentique devant notaire. Les dispositions relatives aux ascendants / descendants ne sont applicables qu’à compter du 1er janvier 2015. Mais un abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations aux enfants et petits-enfants est accordé pour la construction ou l'acquisition d'un logement neuf jusqu'à fin 2018.

Mentions légales
PRIAMS, responsable du traitement, met en œuvre des traitements de données à caractère personnel à des fins de gestion de la relation commerciale et de prospections commerciale. Les données collectées sont indispensables à ces traitements et sont destinées aux services concernés du groupe PRIAMS, et, le cas échéant, à ses sous-traitants, partenaires et prestataires. Pour cette finalité, les données identifiées avec un astérisque sont obligatoires. Les données sont conservées pour une durée de 3 ans à compter de la dernière activité enregistrée. Conformément à la loi Informatique, fichiers et libertés du 6 janvier 1978, vous disposez d'un droit de d'accès, de portabilité, de rectification, d’opposition et d’effacement portant sur les données vous concernant. Vous pouvez exercer ce droit auprès de PRIAMS 46, Avenue Gambetta – 74000 Annecy, ou en adressant un courrier électronique à protectiondonnees@priams.fr. Pour plus d’informations sur les mesures de protection des données à caractère personnel mis en œuvre par PRIAMS : en savoir plus

La réduction d’impôt en loi Pinel varie en fonction de la durée de location

La défiscalisation en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée de la location.

Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 € et peut atteindre 63 000 € (pour un bien de 300 000 €)

  • Pour une durée de 6 années de location la réduction d’impôt est de 12 %.
  • Pour une durée de 9 années de location la réduction d’impôt est de 18 %.
  • Pour une durée de 12 années de location la réduction d’impôt est de 21 %.

Simulation
d’un investissement Pinel

Investissement de 150 000 €

Durée Réduction d’impôt Pinel
6 ans 3000 € par an soit 18 000 €
9 ans 3 000 € par an soit 27 000 €
12 ans 3 000 € par an pendant 9 ans puis 1 500 € par an pendant 3 ans soit 31 500 €

Investissement de 200 000 €

Durée Réduction d’impôt Pinel
6 ans 4000 € par an soit 24 000 €
9 ans 4 000 € par an soit 36 000 €
12 ans 4 000 € par an pendant 9 ans puis 1 500 € par an pendant 3 ans soit 42 000 €

Investissement de 300 000 €

Durée Réduction d’impôt Pinel
6 ans 6000 € par an soit 36 000 €
9 ans 6 000 € par an soit 54 000 €
12 ans 6 000 € par an pendant 9 ans puis 3 000 € par an pendant 3 ans soit 66 000 €

Le +La réduction d’impôt est directement déduite sur l’avis d’imposition du montant d’impôt à payer. Mais si cette réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû pour cette même année, le solde ne pourra pas être reporté sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Les zones en loi Pinel et les loyers en m²

Le montant des loyers ne doit pas dépasser les plafonds mensuels par m², charges non comprises selon la situation géographique du bien (voir tableau ci-dessous).

Légèrement modifiée, la loi Pinel 2018 a néanmoins toujours pour objectif de soutenir la construction de logements dans les zones dites « tendues ». A l’exceptions des restrictions des zones géographiques, les conditions d’éligibilité pour profiter des avantages fiscaux de la nouvelle loi Pinel ne changent pas. Le dispositif voit simplement son zonage se recentrer sur les zones A bis, A et B1, où le déséquilibre entre offre et demande est le plus grand. Les zones B2 et C1 ne seront, elles, plus éligibles au dispositif en 2018 sauf exceptions en cas de demande préfectorale.

La surface à prendre en compte est égale à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes avec un plafond de 8m².

Les plafonds ci-contre sont modulables en fonction de la surface selon un coefficient* calculé de la manière suivante: ((0.7 + 19/S), S désignant la surface

Exemple : pour un appartement de type 2 dont la surface est de 42m² + 10 m2 de terrasse, soit 47 m2 de surface pondérée, le coefficient à appliquer sera :

  • (0.7 + 19 divisé par 47) = 1.10
  • le loyer en Zone B1 sera de 10€ x 1.10 = 11 € x 47 = 517€
Zone A bis 16.96 €/m², Paris, Certaines communes de la région parisienne.
Zone A 12.59 €/m², Certaines communes de la région parisienne, Côte d’Azur, le Genevois français.
Zone B1 10.15 €/m², Agglomérations de + de 250.000 habitables, région parisienne, Annecy, Chambéry, Cluses, DOM et Corse.
Zone B2 8.82 €/m², Agglomérations selon décret préfectoral
Zone C Toutes les autres communes françaises, non éligibles.
La Zone A bis : composée de Paris et de 29 communes de la petite couronne.

La Zone A : composée de l’agglomération d’Île de France, de la Côte d’Azur, de Lille, de Lyon, de Marseille, de Montpellier et de l’agglomération genevoise.

La Zone B1 : composée des agglomérations supérieures à 250.000 habitants, de la grande couronne parisienne, de certaines communes en expansion dont Aix-les-Bains, Chambéry, Annecy…

Liste exhaustive sur : http://www.loi-pinel-2018-gouv.fr

Le +Le + : La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec la Loi Scellier, Loi Censi-Bouvard, Loi Malraux ou monument historique. La loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Les conditions de ressources du locatairepour bénéficier de la loi Pinel


Plafonds de ressources des locataires en €

Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37.508 € 37.508 € 30.572 € 27.515 €
Couple 56.058 € 56.058 € 40.826 € 36.743 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 73.486 € 67.386 € 49.097 € 44.187 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 87.737 € 80.716 € 59.270 € 53.344€
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 104.390 € 95.553 € 69.725 € 62.753€
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 117.466 € 107.527 € 78.579 € 70.721 €
Majoration pour personne à charge complémentaire + 13.087 € + 11.981€ + 8.766 € + 7.888 €

Rappel: le non-respect des engagements de location entraine la perte des incitations fiscales.

La réussite de votre investissement dépend de la prise en compte de différents paramètres - Du marché locatif : de l’adéquation du loyer escompté avec les loyers pratiqués, risques de loyers impayés, d’absence de locataire, d’évolution du marché locatif,… - Des charges obligatoires (assurance, charges de copropriété, travaux…), ou facultatives (ex : garanties locatives, mandat de gestion) ; - De la fiscalité immobilière : impôt sur le revenu des revenus locatifs suivant des règles spécifiques, taxes locales appliquées aux biens immobiliers et le cas échéant à l’IFI, en cas de revente la plus-value «éventuelle peut être imposable. Des garanties loyers impayés et vacance locative existent pour vous protéger. Pour bénéficier des avantages fiscaux Pinel, vous devez respecter les conditions d’éligibilité du bien acquis et vous prenez l’engagement vis-à-vis de l’administration fiscale de respecter les conditions de location. Le non-respect de ces conditions locatives entraine la perte des incitations fiscales. Elles peuvent également être remise en cause en cas de vente du bien pendant la période d’engagement de location. Nous vous préconisons de confier votre projet locatif, à un Gestionnaire Immobilier professionnel (Titulaire de la carte G). Dans le cadre du mandat de gestion, celui-ci devra veiller à sélectionner un locataire respectant les conditions fiscales si vous souhaitez entrer dans le dispositif Pinel, et justifiant à la conclusion du bail de ressources suffisantes. Il collectera auprès du locataire les pièces justificatives à fournir aux services fiscaux.