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Comment defiscaliser Loi Pinel

LOI PINEL : INVESTISSEZ DANS UN PROGRAMME NEUF ET CONVERTISSEZ VOS IMPOTS EN PATRIMOINE IMMOBILIER

Tout contribuable domicilié en France, qui acquiert entre le 1er Janvier 2015 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en Etat Futur d’Achèvement dédié à la location, peut bénéficier du dispositif Pinel qui ouvre droit à une réduction d’impôt sur le revenu pouvant atteindre 6 000 € par an pendant 9 à 12 ans.

Conditions d’obtention de la defiscalisation

Pour profiter de la défiscalisation en loi Pinel, devez vous :

  • Acheter un logement neuf ou en Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
  • Vous engager à le louer comme résidence principale pendant une durée minimum de 6 ans (avec la possibilité de le louer à un ascendant ou descendant, s’il ne fait pas partie de votre foyer fiscal).
  • Respecter les plafonds de loyers et ressources des locataires.
  • Investir un maximum de 300 000 euros/an.

Ce logement neuf doit par ailleurs :

  • Respecter des critères de performance énergétique (label BBC, RT2012)
  • Etre situé dans une zone éligible à la loi Pinel
  • Etre loué dans les 12 mois qui suivent la livraison du bien (Date d’Achèvement des Travaux).
  • Avoir un prix de vente plafond par m2 de surface habitable de 5 500 €/m²

Le + Ce nouveau dispositif Pinel est applicable de façon rétroactive aux actes conclus depuis le 1er septembre 2014. Depuis cette même date, le logement doit être achevé dans les 30 mois suivant la date de la signature authentique devant notaire. Les dispositions relatives aux ascendants / descendants ne sont applicables qu’à compter du 1er janvier 2015. Mais un abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations aux enfants et petits-enfants est accordé pour l'acquisition d'un logement neuf jusqu'à fin 2016.

La réduction d’impôt en loi Pinel varie en fonction de la durée de location

La défiscalisation en loi Pinel est calculée sur le montant du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée de la location.

Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du bien immobilier majoré des frais de notaire dans la limite de 300 000 € et peut atteindre 63 000 € (pour un bien de 300 000 €)

  • Pour une durée de 6 années de location la réduction d’impôt est de 12 %.
  • Pour une durée de 9 années de location la réduction d’impôt est de 18 %.
  • Pour une durée de 12 années de location la réduction d’impôt est de 21 %.

Simulation
d’un investissement Pinel

Investissement de 150 000 €

Durée Réduction d’impôt Pinel
6 ans 3000 € par an soit 18 000 €
9 ans 3 000 € par an soit 27 000 €
12 ans 3 000 € par an pendant 9 ans puis 1 500 € par an pendant 3 ans soit 31 500 €

Investissement de 200 000 €

Durée Réduction d’impôt Pinel
6 ans 4000 € par an soit 24 000 €
9 ans 4 000 € par an soit 36 000 €
12 ans 4 000 € par an pendant 9 ans puis 1 500 € par an pendant 3 ans soit 42 000 €

Investissement de 300 000 €

Durée Réduction d’impôt Pinel
6 ans 6000 € par an soit 36 000 €
9 ans 6 000 € par an soit 54 000 €
12 ans 6 000 € par an pendant 9 ans puis 3 000 € par an pendant 3 ans soit 66 000 €

Le +La réduction d’impôt est directement déduite sur l’avis d’imposition du montant d’impôt à payer. Mais si cette réduction d'impôt au titre d'une année excède l'impôt dû pour cette même année, le solde ne pourra pas être reporté sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes.

Les zones en loi Pinel et les loyers en m²

Le montant des loyers ne doit pas dépasser les plafonds mensuels par m², charges non comprises selon la situation géographique du bien (voir tableau ci-dessous).

La surface à prendre en compte est égale à la surface habitable augmentée de la moitié de la surface des annexes avec un plafond de 8m².

Les plafonds ci-contre sont modulables en fonction de la surface selon un coefficient* calculé de la manière suivante: ((0.7 + 19/S), S désignant la surface

Exemple : pour un appartement de type 2 dont la surface est de 42m² + 10 m2 de terrasse, soit 47 m2 de surface pondérée, le coefficient à appliquer sera :

  • (0.7 + 19 divisé par 47) = 1.10
  • le loyer en Zone B1 sera de 10€ x 1.10 = 11 € x 47 = 517€
Zone A bis 16.72 €/m², Paris, Certaines communes de la région parisienne.
Zone A 12.42 €/m², Certaines communes de la région parisienne, Côte d’Azur, le Genevois français.
Zone B1 10.00 €/m², Agglomérations de + de 250.000 habitables, région parisienne, Annecy, Chambéry, Cluses, DOM et Corse.
Zone B2 8.69 €/m², Agglomérations selon décret préfectoral
Zone C Toutes les autres communes françaises, non éligibles.

Le +Le + : La réduction d’impôt Pinel n’est pas cumulable avec la Loi Scellier, Loi Censi-Bouvard, Loi Malraux ou monument historique. La loi Pinel est concernée par le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Les conditions de ressources du locatairepour bénéficier de la loi Pinel

Plafonds de ressources des locataires en €
Zone A Bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36.971 € 36.971 € 30.133 € 27.120 €
Couple 55.254 € 55.254 € 40.241 € 36.216 €
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 72.433 € 66.420 € 48.393 € 43.554 €
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 86.479 € 79.558 € 58.421 € 52.579 €
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 102.893 € 94.183 € 68.725 € 61.853 €
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 115.344 € 105.985 € 77.453 € 69.707 €
Majoration pour personne à charge complémentaire + 12.900 € + 11.809 € + 8.641 € + 7.775 €

Rappel: le non-respect des engagements de location entraine la perte des incitations fiscales.